Czy warto zainwestować w bliźniaka?

Budynki jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej wyraźnie zaznaczyły swoją obecność w architektonicznym krajobrazie Polski. Co sprawia, że tzw. bliźniaki są popularne i czy warto w nie inwestować? Na to pytanie postara się odpowiedzieć ekspert krakowskiej firmy SL Projekt, która w temacie bliźniaków może pochwalić się zarówno doświadczeniem ze strony projektanta, jak i dewelopera.

Dlaczego bliźniak?

Geneza popularności bliźniaków tkwi w dwóch przyczynach. Pierwszą jest rachunek ekonomiczny. Drugą prawo. Choć jak dalej wykażemy, druga przyczyna prowadzi do pierwszej...

Jak Polska długa i szeroka, gminy uchwalają Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), w których pojawiają się zapisy ograniczające zabudowę, np. wskazując wprost, że na danym obszarze MPZP można wybudować jedynie domy jednorodzinne wolnostojące lub właśnie w zabudowie bliźniaczej. Innym razem wskazując, że może powstać jedynie jeden obiekt na działce i - o ile nie jest to wykluczone - warunek ten często spełnia właśnie budynek bliźniaczy. Drugim zapisem MPZP, który tworzy probliźniaczą rzeczywistość jest możliwość wydzielania działek budowlanych nie mniejszych niż X arów. Tu wielkości mogą być różne. W niektórych lokalizacjach to 4 a, a w innych 12 a.

Słuszna z założenia koncepcja wprowadzania ładu urbanistycznego i unikania budowania osiedli typu „kurnik” lub „obóz pracy” napotyka jednak na konfrontację z oczekiwaniami rynku... A oczekiwania rynku są takie, aby deweloperzy mogli sprzedać, a inwestorzy kupować domy w atrakcyjnej lokalizacji, które swoją ceną nie zawężą zbytnio grona kupujących. Do każdego metra powierzchni użytkowej (PUM), która jest wystawiona na sprzedaż, należy bowiem doliczyć koszt działki. Aby ten koszt działki nie powodował nadmiernie zwiększenia ceny domu, na działkach budowlanych ograniczonych w MPZP minimalną powierzchnią wydzielenia, projektuje się właśnie bliźniaki. Co więcej, kupujący najczęściej inaczej wyobrażają sobie swoje codzienne życie niż urzędnicy gminni i planiści, i wcale nie są zainteresowani koszeniem 12-arowej działki. Wolą mieć dom z działką 6-arową, za to w przystępniejszej cenie. Deweloperzy, odpowiadając na to zapotrzebowanie, tak właśnie projektują zabudowę. Szczególnie na obrzeżach dużych miast. Co więcej, należy pamiętać, że polskie prawo jest dziurawe jak skarpety Włóczykija i o ile MPZP zabrania wydzielania nowych działek budowlanych o powierzchniach mniejszych niż zapisane w planie, o tyle art. 95 p. 7 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami pozwala na taki podział już zabudowanej (w tym przypadku bliźniakiem) działki.

Sąsiedztwo w bliźniaku

Wiele osób zastanawia się, czy posiadanie domu w zabudowie bliźniaczej skazuje mieszkańców tych nieruchomości na ograniczenie swojej intymności. To już zależy od tolerancji na bliskość sąsiadów i, chyba przede wszystkim, od jakości projektu. Jeżeli bowiem domy bliźniacze przylegają do siebie np. garażami lub pomieszczeniami o funkcji gospodarczej, nie posiadają zbliżonych do siebie balkonów czy okien połaciowych, realna odległość od miejsca w domu, gdzie przebywają na co dzień mieszkańcy połówek bliźniaka, jest nie mniejsza niż nawet kilkanaście metrów. Odległość ta jest zaś podzielona wieloma przegrodami pionowymi i warstwami izolacyjnymi. W dobrze zaprojektowanym bliźniaku mieszkańcy sąsiednich domów nie powinni słyszeć wzajemnie ani głośnych rozmów, ani wołania dzieci, ani tego co w TV oglądają sąsiedzi, ani odgłosu spłukiwania wody w toalecie, czyli tych wszystkich niedogodności, które są elementem codziennego życia mieszkańców bloków, szeregówek i domów dwulokalowych...

Oczywiście nie ma co się oszukiwać, że intymność zamieszkania w bliźniaku będzie taka sama, jak w wolnostojącym domu oddalonym od innych zabudowań o kilkadziesiąt metrów.

Indywidualizm domów

Częstym zarzutem przeciwników bliźniaków jest teza, że ich projekt nie pozwala na dostosowanie przestrzeni życiowej do indywidualnych potrzeb mieszkańców. Na marginesie, tezę tę często głoszą ci, którzy później kupują tzw. projekt gotowy z popularnego katalogu projektów... Kłam tej tezie może zadać przykład. Do artykułu dołączamy dwie wizualizacje tego samego bliźniaka, które projektanci wykonali w dwóch absolutnie różnych stylach. Ta sama przestrzeń pozwala zaaranżować się w sposób konserwatywny lub nowoczesny, dla rodziny z trojgiem dzieci lub bezdzietnej pary, reprezentacyjnie lub budżetowo.

Kluczem jest dostosowanie programu funkcjonalnego do potrzeb inwestorów.

Inwestycja i optymalizacja

Coraz częściej trafiają do nas klienci, dla których decyzja o projekcie bliźniaczym wynika z potrzeb inwestycyjnych. W jednym przypadku inwestor zlecił zaprojektowanie bliźniaka, w którym jedną połowę obiektu przeznacza na mieszkanie dla siebie, a drugą na wynajem, ewentualnie na sprzedaż. W innym przypadku rodzice, seniorzy rodziny, postanowili zamieszkać blisko dzieci, ale w taki sposób, aby po pierwsze nie współdzielić bezpośrednio przestrzeni domowej (celem uniknięcia konfliktowych sytuacji znanych z dawnych domów wielopokoleniowych), a po drugie, aby w przyszłości nie zamykać się na zmianę decyzji życiowych i móc jedną z połówek sprzedać.

Kompromis?

Powyższe argumenty, wszystkie przetestowane w praktyce, wskazują na jedno: dom w zabudowie bliźniaczej nie jest kompromisem pomiędzy domem wolnostojącym a budynkiem wielorodzinnym. Jest raczej optymalnym wyborem dla osób, które chcą zracjonalizować koszty inwestycji mieszkaniowej.

Opracował:
Marcin Konik-Korn
SL PROJEKT Sp. z o.o.